市场不买富力的账!【房企观察】

时间:2020-02-03 来源:www.ican-cintest.com

至于是否是这样,我们可以自己判断。

但就像富力的股价在去年发行计划公布后下跌了10%以上一样,配售后市场似乎仍未买入。从上图可以看出,复牌后,富力的股价下跌了两次。

一些国际组织也不太乐观,例如

汇丰将富力房地产的评级从“买入”下调至“持有”,将目标价格从17.7港元下调至13.9港元,并表示现在不是发行股票的最佳时机。

S&P的全球评级分析指出,鉴于富力地产此次发行的新股规模相对较小,不会大幅提高其财务杠杆,也不会对其整体信用状况产生什么影响。

上市公司一般会选择在宽松的内外部环境和有利的祝福条件下通过配股筹集资金,因为这样可以以相对较低的成本筹集更多的资金。目前,外部环境并不理想。随着年底的临近,投资者不会冒很大风险进行投资。此外,香港的货币供应相对紧张。

在企业层面,没有什么特别令人兴奋的。本月初发布的11月份销售数据显示,富力房地产2019年11月份合同销售额约为137.1亿元,同比下降约25%。1月至11月,富力房地产的股权销售总额约为1203.5亿元,同比仅增长6%,与1600亿元的销售目标相差近400亿元。今年是实现不了目标的大好机会,但却是一个糟糕的机会。

值得一提的是,富力管理层表示不会发行低于15港元的股票(这次售价为13.68港元)。

那么,到底是什么让富力在市场不乐观的时候宁愿降价,也不愿通过配股筹集资金呢?也许这与债务压力的增加有关。

据统计,富力房地产的净负债率已经处于极度寒冷的状态。2018年为184.08%,2019年上半年为219.30%,2019年第三季度末为230.14%。

虽然房地产行业因其特点负债比例相对较高,但富力230%的净负债比例在行业中脱颖而出,超过行业平均水平2倍以上。

此外,自去年以来,鉴于总体环境的变化,许多住房企业已将控制杠杆和降低负债率作为其关键任务。在这种背景下,富力的净负债率逆趋势上升了50%。

当然,高净负债率不一定是个问题。只要你有稳定的输血和造血能力,你就会永远快乐。就像新的前四名一样,他是世界上最富有的人,净负债比率与财富相当,但是今年你仍然在买买中到处买。

但是,无论是造血、输血还是“食物储存”,目前的富裕程度都难以令人满意。

第一,当你有“储藏谷物”的时候,你已经可以看到“圆柱体的底部”。

2019年上半年末,公司货币资金为234.58亿元,其中155.71亿元为限制性现金,即近70%的现金不能随时使用,任何时候只能使用不到80亿元。同期,公司一年内到期的短期贷款和非流动负债合计578.66亿元。

面对数百亿的短期债务,数十亿的“粮食储备”显然远远不够。为了储备更多现金,富力房地产要么增加销售额,要么去资本化,收取应收账款,从而带回更多现金。或者,就融资渠道和融资成本而言,占据优势。然而,在这两点上,情况并不十分乐观。

2、造血效率不足。

虽然富力没有披露付款情况,但通过与其他数据的比较,仍然可以看出造血效率的不足。

首先,上述销售尚未达到;其次,产品降解率相对较低。2016年至2018年,富力房地产的劣化率基本在50%左右。富力表示,公司多年来的降解率在50%至60%之间,在良好的市场条件下,公司降解率可以达到60%。目前的销售恶化率显然不理想。

不令人满意的去资本化也意味着库存积压。那些发达的产品,

在国内住房企业融资监管收紧的背景下,富力也不可避免地受到冲击。

今年6月,富力取消发行第五批最大规模为10亿元的超短期融资券后,其国债融资大幅减少。今年上半年,富力从发行债券中获得299.6亿元现金,相比之下,前三季度为329.94亿元,即第三季度一季度只有30.34亿元,为2017年第四季度以来的最低水平。

另一方面,由于国内资金不容易借入,富力借入了越来越多的美元债券。根据年报,2015年至2018年,富力房地产贷款的美元债务分别为人民币127.8亿元、202.2亿元、258.2亿元和310.8亿元。

2019年上半年,富力房地产新增美元优先票据48.75亿元,约合人民币331.5亿元。这只是富力房地产新增的美元债务,公司未披露还款后的余额。即便如此,公司美元债券的增长仍然非常明显。

众所周知,总的来说,美元债务的利率高于国内债务。例如,上半年富力国内融资整体利率为6.27%,海外融资利率略高于7.29%,新美元债券利率约为10%。

高利息债务和高利率也导致富力的利息支出急剧增加,进一步侵蚀了其现金和利润。2018年,富力房地产的年利息支出为94.5亿元,2019年上半年增至63.3亿元。

在粮食库存“触底”和血液生产不足的情况下,下半年国内融资迅速萎缩和巨额美元债务可能是富力配股融资的催化剂。如果富力直言不讳,筹集的资金将用于偿还公司的海外债务融资,希望减少对债务融资的依赖,优化公司资本结构。

然而,由于股权融资规模缩小后,这种融资对富力来说更为紧急。富力的资本状况没有多大改善,仍然相对困难。

也许,资本市场看穿了这个逻辑,对富力的绣球(14年来的第一次出售)漠不关心。他们不仅没有购买,甚至给出了比其他巨人低的市盈率(4.7)。

本文来源:房地产市场参考写作:白羊座返回搜狐查看更多